Newsletter Dezember 2018

Richter müssen unabhängig und unparteiisch entscheiden. Ist das nicht gewährleistet, muss der Richter in den Ausstand treten bzw. kann die Partei ihn ablehnen. Die Facebook-Freundschaft allein genügt als Ablehnungsgrund nicht - das hat das Bundesgericht kürzlich in einem Grundsatzurteil entschieden (BGE 144 I 159 vom 14. Mai 2018).

Art. 30 Abs. 1 Bundesverfassung (BV) verlangt, dass Gerichte unabhängig entscheiden. Bestehen engere Beziehungen zwischen einem Richter und einer Partei, wie eine nähere Verwandtschaft oder eine besondere Freundschaft, muss der Richter in den Ausstand treten bzw. kann eine Partei ihn ablehnen, wenn sie eine derartige Nähe erkannt haben will. Der Richter darf im betreffenden Verfahren nicht entscheiden und ein anderer Richter muss ihn ersetzen. Das gilt übrigens für alle an einem Gerichtsverfahren beteiligten Personen, wie z.B. Gerichtschreiber. Vor den Verwaltungsbehörden (also z.B. Gemeinderat, Steuerkommission usw.) gelten sinngemäss die gleichen Regeln, gestützt auf Art. 29 BV.

In einem Fall vor Bundesgericht wurde eine Facebook-Freundschaft geltend gemacht. Es ging um den Streit zweier Eltern über die Zuteilung der elterlichen Sorge für das gemeinsame Kind. Die Kindes- und Erwachsenenschutzbehörde (KESB) hatte entschieden, die Sorge über das Kind stehe beiden Eltern gemeinsam zu. Dagegen wehrte sich die Mutter. Sie machte vor Bundesgericht unter anderem geltend, der federführende Präsident der KESB sei mit dem Vater ihres Kindes auf Facebook befreundet. Das Bundesgericht hatte also zu entscheiden, ob der Präsident wegen dieser Facebook-Freundschaft hätte in den Ausstand treten müssen.

Es hielt fest, es sei nach objektiven Kriterien zu beurteilen, ob ein Richter befangen sei oder nicht. Eine Freundschaft zu einer Partei könne zu einer Befangenheit führen, wenn sie eine gewisse Intensität aufweise. Eine Facebook-Freundschaft sei nun jedoch nicht mit einer richtigen Freundschaft (im Sinne des allgemeinen Sprachgebrauchs) gleichzusetzen. Sie könne auch zwischen Personen bestehen, die sich im echten Leben nie oder fast nie sähen und nur über das soziale Netzwerk verbunden seien. Eine Facebook-Freundschaft umfasse also neben Freundschaften im traditionellen Sinne auch relativ lose Verbindungen zwischen Personen. Eine solche "Freundschaft" isoliert stehend reiche für eine Befangenheit nicht aus. Mit anderen Faktoren vereint könne sie hingegen zu einer Befangenheit führen. Dies decke sich mit der Rechtslage in Deutschland und Frankreich. Daher sei die alleinige Facebook-Freundschaft zwischen dem Präsidenten der KESB und dem Vater nicht ausreichend, um eine Befangenheit anzunehmen. Das Bundesgericht verneinte einen Ausstandsgrund.

Da diese Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung ist, holte die urteilende Abteilung des Bundesgerichts die Zustimmung der Vereinigung aller betroffenen Abteilungen des Bundesgerichts ein (vgl. Art. 23 Abs. 2 Bundesgerichtsgesetz, BGG). Das Urteil wurde einstimmig gutgeheissen. Es gilt also für das gesamte Bundesgericht - und ist darüber hinaus schweizweit für alle Gerichte und Verwaltungsbehörden massgebend.

Fazit: Eine Facebook-Freundschaft allein stellt keinen Ausstandsgrund eines Richters oder Mitarbeiters einer Verwaltungsstelle dar; alleine deswegen kann er (oder sie!) nicht abgelehnt werden.

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Angehörige von Verstorbenen gehen regelmässig davon aus, dass ein Wohnungsmietvertrag mit dem Tod des Mieters automatisch endet. Dies ist jedoch nicht der Fall. Die Erben müssen kündigen.

Das Gesetz sieht beim Tod des Mieters eine spezielle, ausserordentliche Kündigungsmöglichkeit vor. Seine Erben können mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, selbst wenn der Mietvertrag erst eine spätere Kündigung zulässt (Art. 266i Obligationenrecht, OR).

Die gesetzlichen Fristen und Termine sind ebenfalls im OR geregelt. Bei der Miete von Wohnungen können die Parteien mit einer Frist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer kündigen (Art. 266c OR). Bei Geschäftsräumen beträgt die Frist sechs Monate (Art. 266d OR).

Hier stellt sich für die Angehörigen nun die Frage, was "ortsüblich" bedeutet. Die Ortsüblichkeit kann bei der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht in Erfahrung gebracht werden. Je nach Bezirk können andere Termine ortsüblich sein. In einigen Bezirken gilt jedes Ende eines Monats (ausser 31. Dezember) als ortsüblich, in anderen nur der 31. März, der 30. Juni und der 30. September (z.B. Bezirk Aarau).

 Die Angehörigen müssen beachten, dass die Ausübung des ausserordentlichen Kündigungsrechts sofort - unter Berücksichtigung einer kurzen Überlegungsfrist von rund 14 Tagen - erfolgen muss. Das bedeutet, dass unmittelbar nach dem Tod des Angehörigen unter Einhaltung der gesetzlichen Frist von drei Monaten auf den nächstmöglichen, ortsüblichen Termin gekündigt werden muss. Andernfalls verfällt das Recht auf eine ausserordentliche Kündigung, und es gelten wieder die vertraglichen Kündigungsmöglichkeiten.

Grundsätzlich muss das ausserordentliche Kündigungsrecht von allen Erben gemeinsam, von einem Erbenvertreter, einem Willensvollstrecker oder Erbschaftsverwalter ausgeübt werden (BGE 125 III 219 E. 1d). Gestützt auf die gesetzlichen Bestimmungen über die Geschäftsführung ohne Auftrag (Art. 419 ff. OR) sollte allerdings auch die Kündigung durch einen Erben allein gültig sein, wenn sich beispielsweise die Erbenermittlung als zu schwierig erweist.

Die ausserordentliche Kündigung nach Art. 266i OR ist für die Angehörigen kein Muss. Sie können den Mietvertrag auch beibehalten. Üben sie ihr ausserordentliches Kündigungsrecht nicht aus, verbleiben ihnen die vom verstorbenen Mieter vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen und -termine. Es steht den Angehörigen zudem offen, sich aus ihren Pflichten aus dem Mietvertrag ausserhalb der Kündigungsfrist bzw. eines Kündigungstermins zu befreien, indem sie eine Nachmieterschaft suchen (Art. 264 OR).

Der Vermieterschaft steht das ausserordentliche Kündigungsrecht im Übrigen beim Tod des Mieters nicht zu. Sie muss sich an die vertraglichen Fristen bzw. Termine halten.

Im Falle unserer Klientenfrage starb die Mutter am 6. Juni 2018. Sie lebte in Aarau. Unsere Klientin konnte daher das Mietverhältnis bis ca. 20. Juni 2018 per Ende September 2018 kündigen.

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Am 1. September 2018 sind zwei kleinere, aber nicht unwesentliche Änderungen der kantonalen Mehrwertabgabeverordnung in Kraft getreten. Die erste Änderung betrifft eine Präzisierung bei der Definition von Bagatellfällen, bei welchen auf die Verfügung der Mehrwertabgabe verzichtet werden darf. Die zweite Änderung regelt den Spezialfall von gleichzeitigen Ein- und Auszonungen auf demselben Grundstück.

Seit dem 1. Mai 2017 gelten die Bestimmungen im revidierten kantonalen Baugesetz über die Mehrwertabgabe (§§ 28a ff. BauG). Gleichzeitig trat die Verordnung über die Mehrwertabgabe (Mehrwertabgabeverordnung, MWAV) vom 15. März 2017 in Kraft. Diese regelt die Details, beispielsweise eine Bagatellgrenze für Mehrwertabgaben unter 5'000 Franken. Wir haben in unserem Newsletter vom Mai 2017 ausführlich darüber berichtet (Newsletter Mai 2017).

Nun hat der Regierungsrat die MWAV bereits ein erstes Mal teilrevidiert. Er hat die "Bagatellklausel" für Fälle, in denen zwar ein Mehrwert entsteht, dieser aber relativ klein ist und ein ungünstiges Verhältnis zum Erhebungsaufwand besteht, ergänzt und wie folgt neu gefasst (§ 1 Abs. 1 MWAV):

"Der Gemeinderat sieht von der Verfügung einer Mehrwertabgabe ab, wenn die neu zonierte Grundstücksfläche nicht grösser ist als 80 m² oder die Mehrwertabgabe weniger als Fr. 5'000.– beträgt."

Der Gemeinderat darf somit keine Mehrwertabgabe verlangen bei neu zonierter Grundstücksfläche bis 80 m². Zuvor war nur der Frankenbetrag relevant, weshalb auch kleinflächige Parzellen vom Steueramt geschätzt werden mussten. Erst durch die Schätzung wurde klar, ob ein Bagatellfall vorlag oder nicht. Das hat offenbar im Verhältnis zur Abgabe (zu) viel Aufwand verursacht. Der Regierungsrat geht also von der Annahme aus, dass bei der Einzonung einer Fläche von bis zu 80 m² die Abgabe in jedem Fall in einem ungünstigen Verhältnis zum Erhebungsaufwand steht. Wenn dies ungefähr bei einer Mehrwertabgabe von 5'000 Franken respektive einem planerischen Mehrwert von 25'000 Franken der Fall ist, liegt dieser Annahme ein Landpreis von etwas mehr als 300 Franken pro m² zu Grunde. Oder anders formuliert: Steigt der Landpreis aufgrund der Einzonung um mehr als 312.50 Franken pro m², so würde die Mehrwertabgabe bei einem Abgabesatz von 20% mehr als 5'000 Franken betragen und wäre nach der alten Regelung eine Mehrwertabgabe verfügt worden. Neu sieht der Gemeinderat von der Verfügung der Mehrwertabgabe ab, selbst wenn der planerische Mehrwert deutlich höher liegt. Wird beispielsweise eine Fläche von 80 m² an guter Lage mit einem Landpreis von rund 1'000 Franken pro m² eingezont, beträgt der Mehrwert zwar ca. 80'000 Franken. Gestützt auf den neuen § 1 Abs. 1 MWAV wird jedoch auf die Mehrwertabgabe von hier immerhin 16'000 Franken verzichtet. Das kann unseres Erachtens zu stossenden Ergebnissen führen. Denn in solchen Fällen steht die Abgabe nicht in einem ungünstigen Verhältnis zum Erhebungsaufwand. Wir erachten die Festlegung einer minimalen Grundstücksfläche in dieser Grösse daher nicht als zweckmässig. Sie könnte unter Umständen sogar bundesrechtswidrig sein. Denn die Möglichkeit des Verzichts auf eine Abgabe aufgrund eines ungünstigen Verhältnisses zum Erhebungsaufwand ist im Raumplanungsgesetz des Bundes verankert (Art. 5 Abs. 1^quinquies lit. b RPG).

Die zweite Verordnungsänderung betrifft Fälle, in denen im Rahmen derselben Änderung der Nutzungsplanung Aus- und Einzonungen auf demselben Grundstück erfolgt sind. Bei diesen "Umlagerungen" innerhalb der Parzelle wird neu eine Mehrwertabgabe nur erhoben, soweit sich die der Bauzone zugewiesene Grundstücksfläche gesamthaft vergrössert. Dieses "Nettoprinzip" findet sich neu in § 1 Abs. 2 MWAV:

"Erfolgen Aus- und Einzonungen auf demselben Grundstück und im Rahmen derselben Änderung der Nutzungsplanung, wird eine Mehrwertabgabe nur erhoben, soweit sich die der Bauzone zugewiesene Grundstücksfläche gesamthaft vergrössert hat."

Es ist ohne Weiteres nachvollziehbar, dass Aus- und Einzonungen, die auf demselben Sachverhalt beruhen, auf diese Art miteinander verrechnet werden. Denn der planerische Vorteil, der dem Grundeigentümer durch die Einzonung entsteht, wird im Umfang der Auszonung geschmälert. Weshalb die neue Verordnungsbestimmung nur Aus- und Einzonungen auf demselben Grundstück begünstigt, leuchtet hingegen nicht ein. Denn die Parzellenordnung sollte nicht ausschlaggebend sein für die Frage, ob gesamthaft ein erheblicher Planungsvorteil geschaffen wird oder nicht. Ist der Grundeigentümer des von der Auszonung betroffenen Grundstücks identisch mit demjenigen, das eingezont wird, und beruhen diese beiden Massnahmen auf einem engen Sachzusammenhang, so darf dieser Fall unseres Erachtens nicht anders beurteilt werden. Anstatt das "Nettoprinzip" auf Fälle auf demselben Grundstück zu begrenzen, hätten unseres Erachtens der (enge) Sachzusammenhang der beiden Massnahmen sowie dieselbe Eigentümerschaft als relevante Kriterien erklärt werden sollen.

Diese Änderungen der MWAV sind am 1. September 2018 in Kraft getreten und gelten für Verfahren, bei denen die Mehrwertabgabe noch nicht rechtskräftig verfügt worden ist.

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