Newsletter März 2017

Im Rahmen einer grösseren Überbauung wollte ein Grundeigentümer auf seiner Parzelle ein Mehrfamilienhaus erstellen. Die Gemeinde verweigerte die Baubewilligung, da das zulässige Nutzungsmass (Ausnützungsziffer) der Überbauung insgesamt erreicht sei und somit das Grundstück nicht zusätzlich ausgenützt werden dürfe; es bestehe eine Baubeschränkung, auch ohne deren Anmerkung im Grundbuch. Das Bundesgericht schützte diesen Entscheid (Urteil 1C_340/2016 vom 16. Januar 2017). Das Urteil des Bundesgerichts finden Sie hier (Urteilsbezeichnung eingeben).

Grundbuch

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register in welchem die Rechte an Grundstücken eingetragen werden. Es hat so genannt öffentlichen Glauben, das heisst, man darf sich auf den Grundbucheintrag verlassen: Was im Grundbuch steht, gilt, was nicht darin steht, gilt nicht. Es gibt Auskunft insbesondere über privatrechtliche Fragen, wie das Eigentum am Grundstück (Wer ist Eigentümer?) oder die Dienstbarkeiten (Wer hat beispielsweise das Recht, ein fremdes Grundstück zu befahren?). Ohne Eintragung gelten diese Rechte nicht. Die Eintragung ist so genannt konstitutiv. Eingetragen werden auch Anmerkungen. Mit diesen wird auf privatrechtliche oder öffentlich-rechtliche Rechtsverhältnisse hingewiesen, die unabhängig vom Grundbuch gelten, auch ohne Anmerkung, z.B. aufgrund von Entscheidungen des Gesetzgebers oder der Behörden, etwa einer Baubewilligungsbehörde. Die Eintragung einer Anmerkung ist nur informativ, deklaratorisch.

Das Baugesetz des Kantons Aargau ermöglicht die Anmerkung namentlich von Bedingungen und Auflagen , die gestützt auf das Raumplanungs-, Umweltschutz- und Baurecht verfügt werden, z.B. durch den Gemeinderat in einer Baubewilligung. Das Gesetz erwähnt Verfügungsbeschränkungen, Nutzungsverschiebungen (also Übertragung einer Nutzungsmöglichkeit oder -fläche auf ein anderes Grundstück), Zweckentfremdungs-, Abparzellierungs- und Aufteilungsverbote, Auflagen zur Beseitigung einer Baute oder Anlage im Bedarfsfall (Reverse), Abbruch­verpflichtungen, Begrenzung der Parkfelderzahl usw. (§ 163 Abs. 1 lit. a BauG). Die deklaratorische Natur von Anmerkungen bedeutet, dass solche Beschränkungen gelten, auch wenn sie im Grundbuch nicht eingetragen (angemerkt) sind.

Urteil des Bundesgerichts

In einem Fall vor Bundesgericht wurde einer Bauherrschaft die Nicht-Anmerkung einer Baubeschränkung zum Verhängnis. 

Es ging um eine Baugesuchstellerin, die auf ihrer Parzelle ein Mehrfamilienhaus errichten wollte. Die Parzelle war Teil einer grösseren, einheitlichen Überbauung, die nach einem einheitlichen Plan vor Jahrzehnten bewilligt und erstellt worden war. Der Baugesuchstellerin wurde die Baubewilligung verweigert mit der Begründung, die umliegenden Parzellen seien bereits derart stark überbaut, dass die erlaubte Ausnützung in der Gesamtüberbauung erreicht sei. Die Gesuchstellerin zog diesen Entscheid vor Bundesgericht und argumentierte, es sei aus dem Grundbuch nicht ersichtlich, dass die Parzelle im Perimeter einer Gesamtüberbauung (heute Arealüberbauung) liege, dass die Ausnützungsziffer der Bauparzelle bereits vollumfänglich konsumiert worden sei und dass die Parzelle deshalb nicht überbaut werden dürfe. Keine dieser Einschränkungen sei im Grundbuch ersichtlich.

Das Bundesgericht wies die Beschwerde ab und betonte, nach Art. 962 Zivilgesetzbuch (ZGB) sei das Gemeinwesen verpflichtet, für bestimmte Grundstücke angeordnete dauerhafte Nutzungs- oder Verfügungsbeschränkungen im Grundbuch anmerken zu lassen. Die Anmerkung habe aber bloss deklaratorische Bedeutung. Die Anmerkungen würden nicht an der Wirkung des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs teilnehmen. Der Erwerber eines Grundstücks könne somit aus dem Grundbuch weder auf die Geltung eines angemerkten Rechtsverhältnisses vertrauen noch aus dem Fehlen einer Anmerkung auf den Nichtbestand eines Rechtsverhältnisses schliessen. Die Parzelle der Gesuchstellerin liege im Perimeter der Überbauung. Die dieser Parzelle zustehende Ausnützungsziffer sei bereits vollumfänglich konsumiert. Die Parzelle dürfe deshalb nicht überbaut werden, auch ohne Anmerkung. Das Bundesgericht schützte auch die Rechtsauffassung des kantonalen Gerichts, wonach die Gesuchstellerin sich vorgängig bei den Gemeindebehörden über die Überbaubarkeit der umstrittenen Parzelle hätten erkundigen müssen.

Kommentar

Der Entscheid bestätigt das Verhältnis zwischen den konstitutiven und den deklaratorischen Eintragungen im Grundbuch. Bauwillige dürfen sich, selbst wenn das Grundbuch keine Angaben macht, nicht darauf verlassen, dass keine öffentlich-rechtlichen Baubeschränkungen bestehen. Jeder Bauherr sollte sich vorsichtshalber rechtszeitig vor dem Kauf eines Grundstücks oder der Einreichung eines Baugesuchs bei der Gemeinde erkundigen. Er sollte Einsicht in die bisher erteilten Baubewilligungen und in allfällige weitere einschlägige Entscheide verlangen. Erst gestützt auf die Prüfung von Grundbuch und Gemeindeunterlagen entsteht ein verlässliches Bild.

Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen

Mehr Transparenz wird der Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (ÖREB-Kataster) bringen. Er soll das zuverlässige, offizielle Informationssystem für die wichtigsten öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen werden. Die Schweiz führt diesen als eines der ersten Länder der Welt ein. Dieser Kataster soll die öffentlich-rechtlichen Eigentums­beschränkungen enthalten, als Gegenstück zum Grundbuch mit den privatrechtlichen Bestimmungen. Der Kataster ist ein Projekt von Bund und Kantonen. Er wird in zwei Etappen eingeführt. Bis Ende 2015 haben die Kantone Bern, Genf, Jura, Neuenburg, Ob- und Nidwalden, Thurgau und Zürich den Kataster in ihrem Kantonsgebiet oder Teilen davon, eingeführt. Die anderen Kantone folgen bis Ende 2019 - darunter auch der Aargau.

Mehr Informationen unter: https://www.cadastre.ch/de/oereb.html

Bericht als PDF

Frage: Ein Sturm hat meine Baumreihe entlang der Gemeindestrasse zerstört. Ich will nun eine neue Baumfront pflanzen. Brauche ich dazu eine Baubewilligung?

Antwort: Wer in der Schweiz bauen will braucht grundsätzlich eine Baubewilligung. Dies schreibt das eidgenössische Raumplanungsgesetz RPG in Art. 22 vor, ebenso das aargauische Baugesetz BauG in § 59: Neue Bauten (dazu zählen insbesondere Gebäude) und Anlagen (z.B. Strassen, Terrainveränderungen von mehr als 80 cm Höhe, usw.), ihre wesentliche Umgestaltung, Erweiterung oder Zweckänderung setzen eine Baubewilligung voraus.

Ob für eine Massnahme eine Baubewilligung notwendig ist, hängt davon ab, ob es gerechtfertigt ist, dass die Behörden das Vorhaben vor der Ausführung daraufhin überprüfen, ob es alle massgebenden Vorschriften einhält. Die Frage ist: Haben die Öffentlichkeit oder die Nachbarn ein genügendes Interesse an dieser vorgängigen Kontrolle? Denn das ist der Sinn des Baubewilligungsverfahrens. Kein Interesse an einer Baubewilligung haben Öffentlichkeit und Nachbarn, wenn die bauliche Massnahme nur kurze Zeit aufgestellt wird und ohne weiteres wieder beseitigt werden kann, beispielsweise ein Wohnwagen oder ein Zelt. Für kleinere Vorhaben ist ebenfalls keine Bewilligung notwendig, beispielsweise für die Reparatur eines Hausdaches.

Die Prüfung der Interessenlage gilt auch bei Pflanzungen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts können deshalb auch Pflanzungen unter den Begriff der "Anlagen" fallen, wie Bodenveränderungen durch Zäune, Abschrankungen, Teiche usw. Die Baubewilligungspflicht beurteilt sich nach den konkreten Auswirkungen der Pflanzungen auf die Umgebung. Dabei sind insbesondere die Bedeutung und Art der Bepflanzung, die Oberfläche, die Dichte, die Anordnung oder ihre Eingliederung in die bestehende Umgebung zu berücksichtigen. In der Praxis wird in Grenzfällen oft eine funktionelle Betrachtungsweise gepflegt. Es kann um Fragen gehen wie die Gefährdung des Verkehrs auf der angrenzenden Strasse, den Schattenwurf mit der Gefahr der Vereisung der Strassen im Winter, Sichtbeeinträchtigungen für die Autofahrer, Abstandsvorschriften zur Strasse, und anderes. In diesen Fällen muss eine Bewilligung eingeholt werden.

Als Ergebnis lässt sich festhalten, dass quartierübliche Gartenbepflanzungen weiterhin nicht der Bewilligungspflicht unterliegen. Erst umfangreichere Pflanzungen werden vom Begriff der "Anlage" erfasst und sind baubewilligungspflichtig. Im Zweifelsfall empfiehlt es sich, bei der Gemeinde vor dem Setzen der Pflanzen nachzufragen. Andernfalls besteht die Gefahr, dass ein Nachbar bei der Gemeinde nachträglich ein Bewilligungsverfahren verlangt. Schlimmstenfalls kann dies dazu führen, dass die Pflanzungen nachträglich nicht bewilligt werden können und wieder entfernt werden müssen.

Vgl. dazu auch Urteil des Bundesgerichts 1C_325/2016 vom 25. November 2016. Das Urteil des Bundesgerichts finden Sie hier (Urteilsbezeichnung eingeben).

Antwort als PDF

Das Bundesgericht hiess am 26. Oktober 2016 eine Beschwerde von Natur- und Umweltschutzorganisationen gegen ein Windpark-Projekt mit neun Anlagen auf dem Schwyberg im Kanton Freiburg gut. Das Gericht beanstandete insbesondere den fehlenden Eintrag des Standortes im kantonalen Richtplan und eine ungenügende Interessenabwägung. Es hätten die Eignung des Standorts sowie Alternativen vertieft geprüft werden müssen. Die Interessen des Landschafts-, Biotop- und Artenschutzes hätten verstärkt untersucht werden müssen. Das Urteil ist auf den Kanton Aargau übertragbar. 

Richtplan - Zonenplanung - Baubewilligung

Das Raumplanungsgesetz des Bundes schreibt den Kantonen vor, dass sie in einem Richtplan festlegen, wie sich der Kanton räumlich entwickeln soll und wie die Tätigkeiten, die sich auf den Raum auswirken können, aufeinander abgestimmt werden. Vorhaben mit grösseren Auswirkungen auf Raum und Umwelt müssen im Richtplan eine spezielle Grundlage haben (Art. 8 Raumplanungsgesetz des Bundes, RPG; im Kanton Aargau: § 8 Baugesetz, BauG). Gestützt auf den Richtplan beschliessen die Gemeinden die Nutzungsplanung (Zonenplan und Zonenvorschriften). Diese wiederum ist die Grundlage für Baubewilligungen.

Fall "Schwyberg"

Die Schwyberg Energie AG plante auf dem Schwyberg im Freiburgerland einen Windpark mit neun rund 140 Meter hohen Windenergieanlagen. Die betroffenen Standortgemeinden Plaffeien und Plasselb schufen dazu in ihren kommunalen Nutzungsplanungen eine Spezialzone "Windparkzone Schwyberg" mit neuen Zonenvorschriften. Die kantonalen Behörden genehmigten diese (Zonenplan und Baureglement) unter Bedingungen und Auflagen. Diese sollten den Schutz von Vögeln und Fledermäusen sicherstellen. Das Bundesgericht hiess eine Beschwerde von vier Natur- und Umweltschutzorganisationen gegen die kantonale Genehmigung gut und schickte die Sache zur Neubeurteilung an den Kanton zurück.

Nach dem Bundesgericht hätte der Windpark aufgrund seiner gewichtigen Auswirkungen auf Raum und Umwelt im kantonalen Richtplan festgesetzt werden müssen. Der Kanton Freiburg habe in seiner Richtplanung zwar mehrere mögliche Standorte für Windkraftanlagen geprüft und entsprechende Kriterien zur Standortfestlegung definiert. Eine ausreichende Standortevaluation habe jedoch nicht stattgefunden; insbesondere sei nicht aufgezeigt worden, inwiefern der Standort Schwyberg den aufgestellten Kriterien entspreche. Im Rahmen einer umfassenden Interessenabwägung hätten auch Alternativen und Varianten geprüft werden müssen. Eine umfassende Interessenabwägung hätte eine Klärung aller wesentlichen Fragen des Vorhabens verlangt. Das sei unterblieben. Der Standort Schwyberg gelte daher nicht als im Richtplan festgesetzt. Da sich die Spezialzone auf den Richtplan abstütze, hätte diese nicht genehmigt werden dürfen. Das Bundesgericht stellte überdies fest, dass die bundesrechtlichen Vorgaben zum Schutz von Vögeln und Fledermäusen teilweise ungenügend eingehalten seien. Ferner kritisiert es, das Interesse des Landschaftsschutzes hätte stärker beachtet werden müssen. Zu berücksichtigen wäre insbesondere gewesen, dass es sich beim Schwyberg um ein kulturlandschaftlich besonders wertvolles Gebiet handelte, der Windpark in seiner Art einen ersten schweren Eingriff darstellen und er in der kleinräumigen Landschaft des freiburgischen Voralpengebiets als auffälliger Fremdkörper in Erscheinung treten würde. Das Bundesgericht schickte die Sache an das Kantonsgericht Freiburg zurück (Urteil 1C_346/2014 vom 26. Oktober 2016). Dieses hob am 9. Februar 2017 den Genehmigungsbeschluss der Nutzungsplanung auf, da gemäss dem Bundesgericht der Richtplaneintrag fehle und es als Gericht den Richtplaneintrag nicht beschliessen könne (Urteil 602 2016 159 vom 9. Februar 2017).

Situation im Aargau

Die Ausführungen des Bundesgerichts sind auf den Kanton Aargau übertragbar. Die Grundlagen für einen Windpark-Standort müssen ebenfalls im Richtplan gelegt werden. Windkraftanlagen sollen an Standorten konzentriert werden, die über gute Windverhältnisse verfügen und denen keine anderen überwiegenden Interessen entgegenstehen. Vorrang haben Grosswindkraftanlagen (mehr als 30 m Gesamthöhe) für die kommerzielle Stromproduktion mit gutem Energieertrag. Für solche Anlagen bezeichnet der Richtplan fünf mögliche Standorte. Sie kommen zur vertieften Überprüfung der Eignung in Frage: 1.) Burg (oberhalb Saalhöhe, in Verbindung mit Anteil Kanton Solothurn), 2.) Hochrüti (bei Kirchleerau, in Verbindung mit Anteil Kanton Luzern), 3.) Hundsrugge (bei Zeiningen, Einzelstandort), 4.) Lindenberg (oberhalb Beinwil im Freiamt, in Verbindung mit Anteil Kanton Luzern) und 5.) Uf em Chalt (bei Reitnau/Wiliberg). Für die Anlagen wird eine besondere, regional abgestimmte Grundlage für das gesamte Gebiet in einem kommunalen oder kantonalen Nutzungsplan vorausgesetzt. Dem Erlass des Nutzungsplans muss eine umfassende Interessenabwägung vorausgehen. Der Richtplan nennt die Kriterien, die zu erfüllen sind: Unter anderem geeignetes Windpotenzial, keine Naturschutzgebiete von kantonaler Bedeutung, keine Moore oder Trockenwiesen gemäss Bundesinventar, Abstand zu Wohn- und Mischzonen mindestens 300 Meter (Richtplan, Kapitel E 1.3, Windkraftanlagen, Ziff. A und 1).

Gemäss dem Richtplantext sind diese Standorte vertieft zu überprüfen. Es handelt sich somit um eine vorläufige Einschätzung. Damit die Standorte effektiv festgesetzt sind, müssen die Kriterien gemäss dem Richtplan präziser definiert werden und es ist darzulegen, inwiefern die Standorte den Kriterien entsprechen. Darauf wies das Bundesgericht im Entscheid Schwyberg hin (Erwägung 2.7). Die Festsetzungen an der Kantonsgrenze (Aargau zu Solothurn oder Luzern) verlangen zudem nach einer Zusammenarbeit mit dem Nachbarkanton. Die Standortwahl muss auf einer nachvollziehbaren Abstimmung der raumwirksamen Tätigkeiten basieren, die umfassende Interessenabwägung muss unter Einbezug der Vorgaben des Natur- und Umweltschutzes erfolgen. Allfällige Massnahmen zur Sicherstellung des Schutzes müssen bereits auf der Stufe des Nutzungsplans sichergestellt werden, nicht erst im Baubewilligungsverfahren. Das Interesse an der Erhaltung des bestehenden Landschaftsbildes ist ebenfalls zu beachten. Zu prüfen ist, wie wertvoll das Gebiet ist, ob es bereits beeinträchtigt ist oder ob es sich um einen Ersteingriff handelt, und so weiter. Letztlich stehen sich namentlich das öffentliche Interesse an der Erstellung des Windparks, mit der Möglichkeit zur Herstellung von einheimischer erneuerbarer Energie, und das Interesse am Schutz von Natur und Umwelt gegenüber. Das erfordert eine sorgfältige Interessenabwägung. Diese wird für sämtliche Standorte gemäss dem Aargauer Richtplan noch vorzunehmen sein. Ist der Standort im Richtplan festgesetzt, schliesst das Verfahren der Nutzungsplanung an. Danach folgt das Baubewilligungsverfahren. Der aktuelle Richtplaneintrag bedeutet also nicht, dass die Windräder gebaut werden dürfen. Es ist noch einige Arbeit zu leisten.

"Energiestrategie 2050" - Bevorzugung erneuerbarer Energien

Das heutige Recht verlangt eine gesamthafte Interessenabwägung. Das Energiegesetz, über welches am 21. Mai 2017 abgestimmt wird ("Energiestrategie 2050"), bringt unter anderem für Windkraftanlagen eine bessere Ausgangslage bei der Interessenabwägung und eine Akzentverschiebung zugunsten erneuerbarer Energien. Windkraftanlagen werden gegenüber Natur- und Landschaftsschutz privilegiert (Art. 12 Entwurf Energiegesetz). Ob im Fall "Schwyberg" mit dem neuen Energiegesetz noch so entschieden worden wäre, ist also fraglich.

Der Beitrag erscheint im April 2017 auch in der Zeitschrift Wohnwirtschaft des Aargauischen Hauseigentümerverbandes, http://www.hev-aargau.ch/

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Auch dieses Jahr müssen die Steuererklärungen eingereicht werden. Für die Steuerpflichtigen geht es jeweils darum, Abzüge geltend zu machen. Schwierig ist oft die Frage, was anerkannt wird, beispielsweise als Berufsauslagen oder als Liegenschaftsunterhalt. Letzteres stand vor kurzem vor Bundesgericht in einem Fall aus dem Kanton Aargau zur Diskussion (Urteil des Bundesgerichts 2C_690/2016 vom 2. Februar 2017). Das Urteil des Bundesgerichts finden Sie hier (Urteilsbezeichnung eingeben).

Das Bundesgericht hielt fest: Im Zusammenhang mit dem Liegenschaftsunterhalt sind Kosten, die dem Werterhalt eines Grundstücks dienen, grundsätzlich abzugsfähig. Dazu zählen auch Anwalts- und Gerichtskosten. Vorausgesetzt ist, dass die Streitigkeit bzw. das Prozessthema die Nutzung oder die Erhaltung des Nutzwerts einer Liegenschaft (so etwa auch die Abwendung von übermässigen Immissionen) zum Gegenstand hatte. Die Frage der Abzugsfähigkeit hängt nicht davon ab, ob die Steuerpflichtigen mit allen Rechtsbegehren durchzudringen vermögen. Es wird indes vorausgesetzt, dass das entsprechende Verfahren nicht offensichtlich aussichtslos erscheint.

Gerichts- und Anwaltskosten können unter diesen Voraussetzungen als Liegenschaftsunterhalt von den Steuern abgezogen werden. Beispiel: Herr Fischer baut ein Haus. Beim Aushub der Baugrube geschieht das Unerwartete: Die Baugrube stürzt ein. Dabei werden auch Haus und Garten von Nachbar Müller beschädigt. Herr Fischer weigert sich, den Schaden zu tragen. Herr Müller beauftragt einen Anwalt, um zu seinem Recht zu kommen, damit sein Haus und Garten wieder in Stand gestellt werden. Die Anwaltskosten können bei den Steuern als Aufwand geltend gemacht werden, soweit Herr Fischer sie nicht zurückbezahlt hat.

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