Newsletter Mai 2017

Seit Mitte April 2017 ergänzt Herr Rechtsanwalt Michael Fretz unser eingespieltes Team. Wir heissen nun Pfisterer Fretz Rechtsanwälte.

Sehr gerne informieren wir Sie über den Ausbau unserer Kanzlei in Aarau. Herr Michael Fretz ist in Zofingen aufgewachsen und lebt mit seiner Familie seit rund vier Jahren in Muhen bei Aarau. Nach seiner Tätigkeit in der Rechtsabteilung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt des Kantons Aargau arbeitete er seit 2013 in einer Anwaltskanzlei in Baden. Er ist ausgewiesener Spezialist für Bau- und Immobilienrecht mit dem Fokus auf dem öffentlichen Bau- und Planungsrecht, dem Umwelt- und Energierecht sowie dem Bauvertragsrecht. Herr Fretz ist nebenberuflich als Dozent für Raumplanungs- und Baurecht an der FHNW für angehende Bauverwalter und Gemeindeschreiber tätig. Zusammen mit Dr. Lukas Pfisterer absolviert er derzeit den Spezialisierungskurs zum Fachanwalt Bau- und Immobilienrecht.

Mit der personellen Erweiterung verbunden ist die Namensänderung der Kanzlei in Pfisterer Fretz Rechtsanwälte. Unsere Kernkompetenz bleibt das Bau- und Immobilienrecht, in welcher wir für unsere Mandanten weiterhin gerne beratend und prozessierend tätig sind.

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Das Bundesgericht hat sich (wieder einmal) mit der Baubewilligungspflicht von Pflanzen auseinandergesetzt. Es kam zum Schluss, dass die von der Gemeinde Balsthal im Kanton Solothurn verlangte Einreichung eines Baugesuchs für die bereits gepflanzte Thuja nicht haltbar sei (Urteil des Bundesgerichts 1C_424/2016 vom 27. März 2017).

Im Newsletter vom März 2017 haben wir Sie über die Baubewilligungspflicht von Pflanzen informiert und festgehalten, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts Pflanzen unter gewissen Umständen baubewilligungspflichtig sein können.

In einem aktuellen Entscheid beschäftigte sich das Bundesgericht mit der Baubewilligungspflicht einer Thujabepflanzung im Innenhof einer Liegenschaft in Balsthal, Kanton Solothurn. Der Grundeigentümer wurde im November 2015 von der Baukommission der Gemeinde aufgefordert, für die von ihm angepflanzten Thuja ein nachträgliches Baugesuch einzureichen. Gegen diesen Entscheid führte der Grundeigentümer Beschwerde, welche das kantonale Bau- und Justizdepartement und daraufhin auch das Verwaltungsgericht des Kantons Solothurn abwiesen. Dem Betroffenen blieb nur noch der Gang an das Bundesgericht.

Vor Bundesgericht argumentierte der Beschwerdeführer, die zu beurteilende Thujabepflanzung sei nicht mit den Sachverhalten vergleichbar, in welchen das Bundesgericht bis anhin eine Baubewilligungspflicht von Pflanzungen bejaht habe. Eine relevante Veränderung des Landschaftsbilds (wie in den Entscheiden 1A.202/2003 vom 17. Februar 2004 und 1C_122/2009 vom 21. Januar 2010) könne aufgrund des Standorts innerhalb der Bauzone, in einem bereits begrünten und bepflanzten, nicht einsehbaren Innenhof nicht vorliegen. Entgegen dem Sachverhalt im Entscheid 1A.276/2006 vom 25. April 2007 sei keine grossflächige Gartenanlage in der Landwirtschaftszone, sondern seien einzelne kleinflächige neue Thujabepflanzungen (insgesamt rund 20 m²) in einem bestehenden Quartier zu beurteilen. Von einem Landschaftspark, von der Pflanzung von Bäumen etc. könne keine Rede sein. Zu beurteilen sei eine gewöhnliche Thujabepflanzung in einem Garten, wie sie in jedem beliebigen Einfamilienhausquartier der Schweiz zu Dutzenden anzutreffen sei. Eine solche normale Gartengestaltung habe keine ästhetische Auswirkung auf die Landschaft. Die Thujabepflanzung stelle insbesondere keine Anlage im Sinne von Art. 22 des Raumplanungsgesetzes (RPG) dar.

Dieser Argumentation schloss sich das Bundesgericht an. Die sich in einem Innenhof in der Bauzone befindende Thujabepflanzung habe keine relevanten ästhetischen Auswirkungen auf die Landschaft und verändert diese damit nicht wesentlich. Mit einer solchen Gartenbepflanzung seien keine wichtigen räumlichen Folgen verbunden, die ein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle begründen würden. Es erwog überdies, dass auch nach kantonalem Recht keine Baubewilligungspflicht bestehe. Die Kantone dürften zwar die Baubewilligungspflicht grundsätzlich erweitern. Ein Hinweis auf eine gegenüber dem Bundesrecht erweiterte Baubewilligungspflicht ergebe sich aus § 3 Abs. 1 der Kantonalen Bauverordnung (KBV/SO), welcher sogar ausdrücklich von "Bauten und  baulichen Anlagen" und nicht von Pflanzen spricht, jedoch nicht. Das Bundesgericht hiess die Beschwerde gut und hob die Verfügungen der Vorinstanzen, wonach für die Thujabepflanzung ein Baugesuch einzureichen ist, höchstrichterlich auf.

Das Urteil des Bundesgerichts hat nicht nur für den hier betroffenen Grundeigentümer und die Gemeinde Balsthal weitreichende Bedeutung, sondern auch für den übrigen Kanton Solothurn und – soweit sich die Erwägungen auf die Baubewilligungspflicht nach Art. 22 RPG stützen – für die ganze Schweiz. Das Bundesgericht hat durchblicken lassen, dass für gewöhnliche Gartenbepflanzungen ohne wesentliche Auswirkungen auf die Landschaft kein Baugesuch eingereicht werden muss. Nur wenn eine Gartengestaltung zu wichtigen räumlichen Folgen wie beispielsweise der Gefährdung der Verkehrssicherheit bei Pflanzungen entlang der Strasse oder zu einer wesentlichen Veränderung des Landschaftsbilds führt, ist von der Baubewilligungspflicht auszugehen (vgl. Newsletter vom März 2017).

Die zivilrechtlichen Regelungen der Pflanzabstände, wie sie die Kantone in ihren Einführungsgesetzen zum ZGB statuieren, sind selbstverständlich losgelöst von der Baubewilligungspflicht, stets einzuhalten. Wir verweisen Sie dazu auf die aktuelle Revision des Einführungsgesetzes zum ZGB im Kanton Aargau, worüber wir im Newsletter vom November 2015 berichteten.

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Seit dem 1. Mai 2017 gelten die Bestimmungen im revidierten kantonalen Baugesetz über die Mehrwertabgabe. Gleichzeitig trat die Verordnung über die Mehrwertabgabe (Mehrwertabgabeverordnung, MWAV) vom 15. März 2017 in Kraft. Diese regelt die Details, beispielsweise eine Bagatellgrenze für Mehrwert­abgaben unter 5'000 Franken.

Das Raumplanungsrecht des Bundes verpflichtet die Kantone, Vorteile, die durch staatliche Planungsmassnahmen entstehen, mit einem Satz von mindestens 20 % auszugleichen. Das heisst, wenn beispielsweise Landwirtschaftsland zu Bauland umgezont wird und dadurch "über Nacht" mehr Wert hat, ist für diesen Mehrwert ein Ausgleich zu schaffen. Die Kantone müssen dazu die gesetzlichen Grundlagen beschliessen und dabei mindestens Einzonungen erfassen, und zwar mit einer Abgabe von mindestens 20 % auf dem Mehrwert.

Der Grosse Rat des Kantons Aargau hat die Bestimmungen letztes Jahr im Baugesetz geschaffen. Wir hatten darüber in unserem Newsletter April 2016 berichtet. Durch die neuen Paragrafen 28a ff. des Baugesetzes müssen Grundeigentümerinnen und -eigentümer, deren Grundstücke in eine Bauzone eingezont werden, eine Abgabe von 20 % des Mehrwerts auf dem Land an Kanton und Gemeinde leisten. Der Einzonung gleichgestellt ist die Umzonung innerhalb Bauzonen, wenn das Grundstück vor der Umzonung in einer Zone liegt, in der das Bauen verboten (zum Beispiel Grünzone) oder nur für öffentliche Zwecke (insbesondere Zone für öffentliche Bauten und Anlagen) zugelassen ist. Die Gemeinden werden im Baugesetz ermächtigt, den Abgabesatz auf höchstens 30 % zu erhöhen. Sie dürfen auch mit den Grundeigen­tümer­schaften Verträge über Leistungen vereinbaren, die den Ausgleich anderer Planungsvorteile bezwecken, wie beispielsweise Leistungen an den Bau eines Parks, einer Strasse oder einer Kinderkrippe. Das Gesetz enthält auch eine "Bagatellklausel" für Fälle, in denen zwar ein Mehr­wert entsteht, dieser aber relativ klein ist und ein ungünstiges Verhältnis zum Erhebungs­aufwand besteht. In solchen Fällen muss keine Abgabe geleistet werden. Der Regierungsrat wird ermächtigt, die "Bagatellgrenze" festzulegen (§ 28h Absatz 1 Buchstabe b BauG).

Diese neuen Regeln sind per 1. Mai 2017 in Kraft getreten. Gleichzeitig hat der Regierungsrat die Mehrwertabgabeverordnung (MWAV) vom 15. März 2017 in Kraft gesetzt. Darin regelt er wichtige Details, die das Gesetz noch offengelassen hatte. Unter anderem hat der Regierungs­rat die "Bagatellgrenze" (§ 28h BauG) nun auf CHF 5'000 festgelegt (§ 1 MWAV). Das heisst, der Gemeinderat verlangt keine Mehrwertabgabe, wenn sie unter 5'000 Franken liegt. Umgerechnet auf den Landwert entspricht dies bei einem Abgabesatz von 20 % einem Mehrwert von 25'000 Franken.

Die Mehrwertabgabe ist gemäss Gesetz (§ 28d BauG) zu bezahlen bei Veräusserung des Grundstücks oder wenn eine Baubewilligung erteilt worden ist. Der Gemeinderat kann den Bezug der Abgabe ganz oder teilweise aufschieben (stunden), wenn die zusätzlichen Nutzungsmöglichkeiten "nur unwesentlich" beansprucht werden (vgl. § 28d Abs. 1 und 2 BauG). In der Verordnung wird der Gemeinderat präzisierend ermächtigt, die Zahlungspflicht zu stunden, wenn die auf der eingezonten Parzelle realisierte Nutzfläche nicht grösser ist als 100 m² (§ 4 MWAV). Mit "Nutzfläche" ist unseres Erachtens nicht nur die anrechenbare Geschossfläche, d.h. alle dem Wohnen und dem Gewerbe dienenden Flächen, nach § 32 BauV gemeint. Erfasst werden sämtliche nutzbaren Flächen, beispielsweise auch Flächen, die nicht an die Ausnützungsziffer anrechenbar sind, wie Parkfelder oder Kleinbauten. Mehrere Bauvorhaben sind zusammenzuzählen und dürfen insgesamt die Schwelle von 100 m² nicht überschreiten.

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Frage: Ich habe kürzlich auf dem Dach meines Hauses eine Photovoltaikanlage installieren lassen. Kann ich diese gegen Hagelschlag versichern lassen?

Antwort: Ja. Die meisten kantonalen Gebäudeversicherungen - so auch im Kanton Aargau- übernehmen Feuer- und Elementarschadenrisiken wie Hagelschlag an Solarstromanlagen. Nach Abschluss der Montagearbeiten ist die kantonale (obligatorische) Gebäudeversicherung zu informieren, damit diese den Gebäudewert unter Einschluss der neu erstellten Photovoltaikanlage neu berechnen kann. Zur versicherten Anlage gehören alle Teile, die zu deren Betrieb notwendig sind: Module und Wechselrichter, Montagerahmen, Kabel, Befestigungselemente, Überspannungseinrichtungen, Fernüberwachung, inklusive Einrichtungen im Keller, etc. Sofern die Solarpanels nicht über die kantonale Gebäudeversicherung versichert werden müssen, kann die Anlage über einen privaten Gebäudeversicherer versichert werden.

Zu überlegen ist allerdings auch, ob die Solaranlage etwas umfassender geschützt werden soll als nur gegen Feuer- und Elementarschadenrisiken. Im Rahmen einer sogenannten All Risk-Versicherungslösung ist die Photovoltaikanlage grundsätzlich gegen alle plötzlich auftretenden Beschädigungs- und Zerstörungsrisiken aus dem Betrieb der Anlage geschützt, beispielsweise auch gegen Schneelast oder Vandalismus. Zudem können Ertragsausfälle und Mehrkosten aus technischen Defekten oder Reparaturkosten abgedeckt werden. Schäden, die durch allmähliche Einwirkung auf die Anlage entstehen oder durch reine Abnutzung begründet sind, werden vom Versicherungsschutz allerdings nicht erfasst.

Schliesslich ist auch daran zu denken, dass Hauseigentümer gegenüber Dritten bei Sach- und/oder Personenschäden haftpflichtig werden können, wenn beispielsweise ein Solarpanel von der Fassade herunterstützt und jemanden verletzt und ein Verschulden respektive eine Sorgfaltspflichtverletzung vorliegt, zum Beispiel wegen ungenügendem Unterhalt. In der Regel schliesst die Privathaftpflichtversicherung (für Unternehmen: Betriebshaftpflichtversicherung) die Haftpflicht für durch Photovoltaikanlagen verursachte Schäden mit ein. Eine Überprüfung der Haftpflichtfrage anhand der anwendbaren Versicherungs­bedingungen ist in jedem Fall empfehlenswert.

Also: Sie können die Photovoltaikanlage nicht nur versichern, Sie müssen dies je nach Kanton sogar, beispielsweise im Kanton Aargau. Es empfiehlt sich in jeden Fall zu prüfen, ob der Versicherungsschutz über das Minimum hinaus erweitert werden soll.

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