Rund 200 Teilnehmende sorgten an der fünften Ausgabe unserer Veranstaltung «Baurecht für Gemeinden» in Lenzburg für einen vollen Saal und spannende Diskussionen.
Am 3. September 2025 fand im Weiterbildungszentrum Lenzburg bereits zum fünften Mal die von der Kanzlei Pfisterer Fretz Munz Rechtsanwälte organisierte Weiterbildungsveranstaltung «Baurecht für Gemeinden» statt. Rund 200 Mitarbeitende von Bauverwaltungen und Ingenieurbüros, Gemeindemitarbeitende sowie Gemeinderätinnen und Gemeinderäte informierten sich über aktuelle Themen und Entwicklungen im öffentlichen Baurecht.
Nach der Begrüssung durch Christian Munz und Michael Fretz eröffnete Michèle Bächli das Fachprogramm mit einem Referat zu Projektänderungen im Baubewilligungsverfahren. Sie zeigte auf, welche Auswirkungen Änderungen während eines laufenden Bewilligungsverfahrens oder nach Erteilung der Bewilligung haben können und wie die verschiedenen Beteiligten in den Prozess einzubeziehen sind.
Anschliessend berichtete Bruno Wehrli, Präsident des Spezialverwaltungsgerichts für Kausalabgaben und Enteignungen, über aktuelle Gerichtsfälle zu Enteignungen und Mehrwertabgaben.
Dr. Michael Pletscher widmete sich danach dem Thema Strassenbauprojekte und beleuchtete, wie Gemeinden die komplexe Aufgabe des Neu- oder Ausbaus von Strassen meistern. Er spannte den Bogen von der Finanzierung über die Erschliessungsplanung bis hin zur Durchführung des Beitragsplanverfahrens.

Nach der Pause gewährte Marion Werder von Ballmer+Partner AG einen praxisnahen Einblick in die Planung von Erschliessungsanlagen. Anhand eines konkreten Beispiels zeigte sie, wie unterschiedliche Interessen, historische Versäumnisse und topografische Gegebenheiten kreative, mitunter aber auch konfliktträchtige Lösungen erfordern.
Im Anschluss referierte Dr. Lukas Pfisterer über den unterlassenen Gebäudeunterhalt und machte auf die Risiken aufmerksam, die sich für die öffentliche Hand aus mangelndem Unterhalt ergeben. Er zeigte auf, welche Pflichten und Handlungsmöglichkeiten den Gemeinden zur Verfügung stehen, um solchen Unterlassungen zu begegnen.
Den Abschluss des Fachtags bildeten Praxisbeispiele von Michael Fretz, die zu angeregten Diskussionen unter den Teilnehmenden führten.

Die wertvollen Beiträge, die engagierten Diskussionen und die thematische Vielfalt trugen wesentlich zum Erfolg des Anlasses bei. Beim abschliessenden Apéro nutzten die Teilnehmenden die Gelegenheit, sich über ihre neuen Erkenntnisse auszutauschen und den Nachmittag in angenehmer Atmosphäre ausklingen zu lassen.
Wir freuen uns bereits auf die nächste Veranstaltung am 2. September 2026!

Die Fälligkeit und Höhe einer Mehrwertabgabe hängen vom Landwert vor und nach der Planungsmassnahme ab. Ein aktuelles Urteil des Verwaltungsgerichts zeigt, dass methodisch saubere Bewertungen mit realistischen Nutzungszenarien unverzichtbar sind.
Dass die Kantone Eigentümer von Liegenschaften, die durch (nutzungs-)planerische Massnahmen einen Mehrwert erfahren, nicht nur finanziell in Anspruch nehmen dürfen, sondern müssen (m.w.H. PFMAG-Newsletter August 2022 - Ausgleich von Planungsvorteilen), ist aus juristischer Sicht eine relativ neue Erscheinung. Demgemäss überrascht es nicht, dass sich die kantonalen Gerichte regelmässig der sog. Mehrwertabgabe annehmen bzw. in diesem Zusammenhang ungeklärte Fragen beantworten (müssen). In unserem Newsletter vom Juni 2025 haben wir in einem entsprechenden Beitrag gleich eine Reihe von kantonalen Urteilen zum Ausgleich von Planungsvorteilen aufgegegriffen; Thema war unter anderem, dass der Mehrwert gemäss Verwaltungsgericht nichts anderes sein könne, als die Differenz zwischen dem Verkehrswert des Landes mit und ohne Planungsmassnahme, und weder Gesetz noch Verordnung eine bestimmte Methode zur Festsetzung der Verkehrswerte vorschreiben müsse (VGer AG, WBE.2022.352, E. 2.3; vgl. auch PFMAG-Newsletter Juni 2025 - Ausgleich von Planungsvorteilen (2)).
Angesichts der unbestimmten rechtlichen Ausgangslage sowie der Tragweite von Verkehrswertschätzungen war zu erwarten, dass dazu bald erste Gerichtsentscheide ergehen. Während (abgabe-)betroffene Grundeigentümer an einem möglichst hohen Landwert vor und einem möglichst niedrigen Landwert nach der Planungsmassnahme interessiert sind, ist bei Gemeinde/Kanton – isoliert betrachtet – gerade Gegenteiliges der Fall (zum kantonalen Interesse und Beschwerderecht PFMAG-Newsletter Juni 2025 - Ausgleich von Planungsvorteilen (2)).
Jüngst musste sich das Verwaltungsgericht gleich mehrfach zur Umzonung eines Bahnareals in einen Spezialzone äusseren. Zuletzt war der Landwert von vor der Planungsnahme strittig. Im Ausgangspunkt bezifferte der Stadrat diesen Landwert gestützt auf eine Schätzung des kantonalen Steueramts mit CHF 300.00/m². Auf Einsprache der Grundeigentümerschaft erhöhte der Stadtrat diesen Wert auf CHF 1'600.00/m². Dagegen erhob der Kanton Beschwerde beim Spezialverwaltungsgericht und – weil Letzteres die Beschwerde abwies – beim Verwaltungsgericht. Das Verwaltungsgericht hiess die Beschwerde teilweise gut und wies die Angelegenheit an das Spezialverwaltungsgericht zurück. Das Spezialverwaltungsgericht holte ein Gutachten von privater Seite ein. Die Gutachterin ermittelte einen Verkehrswert vor der Umzonung von CHF 973.00/m². Das Spezialverwaltungsgericht folgte dem Gutachten nicht. Es bestätigte den vormals getroffenen Entscheid und somit die vom Stadrat im Einspracheenstscheid festgesetzte Abgabehöhe von CHF 1'600.00/m². Auf erneute Beschwerde des Kantons sprach sich das Verwaltungsgericht betreffend Wertermittlung zunächst für die Residualwert- und gegen die Vergleichsmethode aus. Es gäbe keine ausreichende Zahl vergleichbarer Fälle, argumentierte das Verwaltungsgericht. Ausserdem würden die Nutzungsmöglichkeiten der Eigentümerschaft mit der Residualmethode unter dem Eindruck der Eisenbahgesetzgebung sachgerecht berücksichtigt. Sodann erwog das Verwaltungsgericht, dass das Spezialverwaltungsgericht ohne genügende Abklärungen zur technischen Realisierbarkeit, Genehmigungsfähigkeit und Wirtschaftlichkeit eine Überbaubarkeit des Gleisfelds angenommen habe. Die Abweichungen vom Gutachten seien nicht sachgerecht. Es hiess die Beschwerde teilweise gut und erhöhte die Mehrwertabgabe von CHF 810'822.00 laut stadträtlichem Einsprachenentscheid auf CHF 1'112'534.40 (zum Ganzen VGer AG, WBE.2025.5, E. II/2 und 3; vgl. auch SKE, 4-BE.2023.11).
Das Urteil lehrt Gemeinde- resp. Stadträte Folgendes:
a) Von der Schätzung des kantonalen Steueramtes darf abgewichen werden. Die Abweichung muss sachlich begründet und allenfalls sogar mit einem Sachverständigengutachten untermauert werden.
b) Die Residiualwertmethode ist eine zulässige Bewertungsmethode. Bei der Wertbestimmung berücksichtigte Liegenschaftsnutzungen müssen indes bewilligungsfähig, technisch realisierbar und wirtschaftlich sein.
c) Von einem Sachverständigengutachten kann nicht ohne weiteres abgewichen werden. Wer sicher gehen will, verlangt unter Angabe von Gründen eine Gutachtensergänzung oder ein Obergutachten.
Für betroffene Grundeigentümer gilt dies sinngemäss. Insbesondere sollten sie sich von (ungünstigen) Einschätzungen des Steueramtes nicht beeindrucken lassen, sondern die Sachlage sorgfältig prüfen (lassen).
Zu Wohnungen gehörende Estrichräume sind in der Regel nicht an die Ausnutzung anrechenbar. Befinden sie sich hingegen in einem ausgebauten Dachgeschoss, sind sie unabhängig von der baulichen Ausgestaltung hinzuzurechnen. Das Verwaltungsgericht stellt dies in einem aktuellen Urteil klar.
In einem vom Verwaltungsgericht am 15. September 2025 beurteilten Verfahren (Urteil WBE.2024.396) war umstritten, ob ein Estrichraum zur Ausnützung zählt oder nicht. Die Bauherrschaft plante die Aufstockung des bestehenden Einfamilienhauses, wobei sie im bisher nicht bewohnten Dachgeschoss nebst drei Schlafzimmern und einem Bad einen fensterlosen Estrichraum (ca. 4 m x 3 m) vorsah. Letzteren wies sie in der Ausnützungsberechnung als nicht anrechenbar aus.
Als «anrechenbare Geschossflächen» gelten nach § 32 Abs. 2 BauV alle ober- und unterirdischen Geschossflächen, einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte. Nicht angerechnet werden alle nicht dem Wohnen und Gewerbe dienenden oder hierfür nicht verwendbaren Flächen wie zum Beispiel zu Wohnungen gehörende Keller-, Estrich-, Wasch- und Trockenräume. In Attika-, ausgebauten Dach- und natürlich belichteten Vollgeschossen ist ein solcher Abzug für Nebennutzflächen allerdings nicht möglich (§ 32 Abs. 2 lit. a Ziff. 1 BauV).
Der Gemeinderat und das Departement Bau, Verkehr und Umwelt (BVU) als Beschwerdeinstanz vertraten die Auffassung, dass der Estrichraum nicht anrechenbar sei. Ob ein Raum dem Wohnen diene oder hiefür verwendbar sei, beurteile sich nach einem objektiven Massstab. Im vorliegenden Fall sei der Estrich in einem Dachgeschoss ausserhalb der thermischen Hülle vorgesehen. Er könne nicht nachträglich zu Wohnzwecken umgenutzt werden. Dies gelte umso mehr, wenn der Raum fensterlos sei, sodass auch mangels natürlicher Belichtung eine nachträgliche Verwendbarkeit zu Wohnzwecken ausgeschlossen sei (Entscheid BVURA.24.345 vom 9. Oktober 2024).
Die Beschwerdeführerin (Nachbarin der Bauherrschaft) hingegen argumentierte, die thermische Gebäudehülle sei kein Kriterium für die Anrechenbarkeit nach § 32 BauV. Ein allseitig geschlossener Sitzplatz liege auch ausserhalb der thermischen Gebäudehülle und müsse trotzdem angerechnet werden. Umkehrt würden Flächen nicht angerechnet, obwohl sie innerhalb der thermischen Gebäudehülle liegen (bspw. Technikraum in einem oberirdischen Geschoss). Auch Estrichräume dienten dem Wohnen; sie dürften nur abgezogen werden, wenn sie sich nicht in einem Attika-, ausgebauten Dach- oder einem natürlich belichteten Vollgeschoss befänden.
Weiter brachte die Beschwerdeführerin vor, die Auslegung des BVU widerspreche dem Wortlaut der Bestimmung sowie Sinn und Zweck von § 32 Abs. 2 lit. a BauV, denn wenn ein Estrichraum innerhalb der thermischen Gebäudehülle liege und über Fenster verfüge, handle es sich gar nicht um einen Estrichraum. Ein nicht für Wohnzwecke verwendbarer Estrichraum müsse im Normalfall im Dachgeschoss nicht angerechnet werden. Entscheide sich eine Bauherrschaft jedoch dafür, das Dachgeschoss auszubauen und darin einen Estrichraum, d.h. einen unbeheizten und/oder unbefensterten Raum, einzuplanen, so sei dieser anzurechnen.
Das Verwaltungsgericht folgte der Auffassung der Beschwerdeführerin. Es hielt fest, dass der im ausgebauten Dachgeschoss untergebrachte Estrichraum ebenfalls an die anrechenbare Geschossfläche anzurechnen sei. Liege ein ausgebautes Dachgeschoss vor, so sei auch der von der Wohnfläche direkt zugängliche Estrichraum anzurechnen und zwar unabhängig davon, ob dieser Raum innerhalb oder ausserhalb der thermischen Hülle liege und Fenster aufweise oder nicht.
Das Gericht stellte zudem in Frage, ob es sich bei objektiver Betrachtung überhaupt um eine Nebennutzfläche handeln würde, wenn der Estrichraum innerhalb der thermischen Hülle wäre und Fenster hätte, oder nicht vielmehr um ein weiteres anrechenbares Zimmer.
Zusammenfassend qualifizierte das Gericht den Estrichraum im ausgebauten Dachgeschoss als anrechenbar. In Gutheissung der Beschwerde wurde die Baubewilligung wegen Überschreitung der zulässigen Ausnützungsziffer aufgehoben.
Das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau ist am 15. Oktober 2025 auf eine Beschwerde gegen die Direktvergabe von Spitex-Leistungen nicht eingetreten – nicht wegen der Sache, sondern wegen der Frist. Nach der geltenden Praxis läuft die Rechtsmittelfrist bereits dann, wenn die Vergabestelle klar kommuniziert, dass ohne Ausschreibung vergeben wird (etwa gestützt auf eine Quasi-Inhouse-Konstellation nach Art. 10 Abs. 2 lit. d IVöB, Interkantonale Vereinbarung über das öffentliche Beschaffungswesen, SAR 150.960), auch wenn keine formelle Verfügung ergeht.
Ausgangspunkt war eine Anfrage vom 15. November 2024 von privaten Spitex-Anbietern an mehrere Gemeinden, ob sie Leistungsverträge für Spitex-Dienstleistungen abgeschlossen hätten, nach welchem Vergabeverfahren diese Leistungen vergeben worden seien und verlangten eine formelle Verfügung mit Rechtsmittelbelehrung. Die Gemeinden antworteten im Januar 2025, dass Leistungsvereinbarungen existierten, aber keine Ausschreibung nötig sei. Sie würden die Spitex-Leistungen ohne öffentliche Ausschreibung vergeben, da sie von einer vergaberechtsfreien (Quasi-Inhouse-)Vergabe ausgehen. Zur Erklärung: Eine solche Vergabe erlaubt unter bestimmten Voraussetzungen einen Direktauftrag an eine Organisation, die der öffentlichen Hand untersteht bzw. von ihr kontrolliert wird, ohne die Regeln des Beschaffungsrechts anzuwenden.
Danach schlossen diese Gemeinden mit dem gewählten Spitex-Verband eine Leistungsvereinbarung ab. Der Spitex-Verband unterzeichnete am 31. Januar 2025, die Gemeinden zwischen dem 5. und 24. Februar 2025. Am 12. Februar 2025 verlangten die private Spitex-Anbieter von einer Gemeinde nochmals eine Begründung für die fehlende Ausschreibung und eine anfechtbare Verfügung. Die Gemeinde bestätigte am 14. Februar 2025 den Erhalt und kündigte interne Abklärungen an, erliess aber später keine Verfügung.
Die privaten Spitex-Anbieter erhoben am 24. März 2025 Beschwerde gegen die Auftragserteilung und beanstandeten die Vorgänge. Das Verwaltungsgericht Aargau trat auf die Beschwerde nicht ein.
Aus der Begründung: Im Beschaffungsrecht gilt grundsätzlich eine sehr kurze Beschwerdefrist von 20 Tagen (Art. 56 Abs. 1 IVöB). Das Gericht liess offen, ob diese 20-Tage-Frist in der speziellen Situation einer behaupteten Direktvergabe exakt greift, stellte aber klar: Auch in solchen Fällen muss eine betroffene Anbieterin «innert nützlicher Frist» Beschwerde erheben. Das entspricht der bundesgerichtlichen Praxis zur Anfechtung von faktischen bzw. direkten Vergaben.
Das Gericht betonte, die Schreiben vom Januar 2025 hätten die Frist ausgelöst. Es sei nicht nötig, dass zusätzlich eine formelle Verfügung erlassen werden. Wer nicht einverstanden sei, müsse sofort handeln und könne nicht zuwarten. Die betroffenen Anbieter hätten jedoch genau das Gegenteil getan: Sie verlangten zunächst (u.a. im Februar 2025) nochmals eine formelle «anfechtbare Verfügung» und baten um erneute schriftliche Begründung. Die eigentliche Beschwerde hätten sie dann erst am 24. März 2025 erhoben, also rund zweieinhalb Monate nach den Schreiben der Gemeinden. Ein solches Zuwarten war gemäss dem Verwaltungsgericht klar zu lang. Es qualifizierte die Beschwerde als verspätet und trat darauf nicht ein. Die materielle Frage – ob die Voraussetzungen einer zulässigen Quasi-Inhouse-Vergabe tatsächlich erfüllt waren oder ob eine Ausschreibung zwingend gewesen wäre – prüfte es deshalb nicht.
Das Urteil des Verwaltungsgerichts ist nicht überraschend. Das Gericht folgt einer bekannten Linie: Die Rechtsmittelfrist läuft ab Kenntnis der Massnahme, nicht erst ab formeller Verfügung.
Für Gemeinden / öffentliche Auftraggeber bedeutet dieses Urteil, dass sie sinnvollerweise ihre Direktvergaben auf Nachfrage hin begründen. Eine schriftliche Begründung kann die Anfechtungsfrist auslösen und schafft Rechtssicherheit. Eine Pflicht zur «förmlichen Verfügung» besteht nicht.
Für interessierte private Leistungserbringer stellt das Urteil klar, dass sie sofort reagieren müssen. Wer erfährt, dass eine Gemeinde ohne Anwendung der Regeln des Beschaffungsrechts Aufträge direkt vergibt und damit nicht einverstanden ist, muss rasch handeln. Ein Nachfragen hemmt den Fristenlauf nicht. Wer abwartet, riskiert, dass ein Gericht auf die Beschwerde nicht eintritt.
Davon zu unterscheiden ist der Sachverhalt, wenn eine Gemeinde oder eine andere Vergabestelle eine Direktvergabe im freihändigen Verfahren tätigt, weil besondere Voraussetzungen erfüllt sind, wie hoher Zeitdruck, Folgeauftrag, Liquidationskauf (vgl. Art. 21 Abs. 2 IVöB). In diesem Fall untersteht die Vergabe weiterhin den Regeln des Beschaffungsrechts. Die Vergabestelle muss deshalb den Zuschlag auf der von Bund und Kantonen betriebenen Internetplattform Simap veröffentlichen (Art. 48 Abs. 1 IVöB und § 3 Abs. 1 DöB, Dekret über das öffentliche Beschaffungswesen, SAR 150.920). Erst ab der Veröffentlichung beginnt die Beschwerdefrist zu laufen.
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